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8 de Maio de 2021

Comprar Imóvel Financiado "é furada"

O comprador, tem a posse do imóvel com alguns direitos inerentes à Propriedade, mas com expectativas de direitos, que se não cumprir, perderá em favor do banco, o Imóvel, algum valor de entrada, às parcelas pagas, despesas, custos, honorários, etc.

Robson Carlos, Advogado
Publicado por Robson Carlos
há 11 meses

NA PRÁTICA

A Vendedor, aliena seu imóvel por 200 mil à B comprador, que não tem dinheiro.

B Comprador, vai ao Banco e consegue os R$ 200 mil deixando o imóvel em garantia, e o banco paga A.B comprador, tem a posse do imóvel com alguns direitos inerentes à Propriedade, mas com expectativa de direitos, que se não cumprir, perderá em favor do banco o Imóvel, algum valor de entrada e às parcelas pagas.

O negócio jurídico celebrado, alienação fiduciária de bem imóvel, regulado pela Lei 9.514/97, constitui-se contrato típico, possibilitando aquisição imobiliária, no qual o fiduciante adquire uma propriedade, resolúvel, fiduciária, cuja consolidação demanda o adimplemento do contrato .

Descabe a resilição, tal qual pugnada. É inaplicável a regra do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor. Isso porque a prevalência da regra especial contida no artigo 27 da Lei 9.514/97 afasta a incidência do regramento geral previsto naquele dispositivo, segundo o brocardolex specialis derogat generali. Ocorre que, firmado o pacto de alienação fiduciária, a relação jurídica travada entre as partes passou a ser regida pela Lei nº 9.514/97, o que não admite a simples rescisão do negócio com devolução de parte substancial dos valores pagos, tal como pretendido pelos autores.

As partes firmaram “instrumento particular de venda e compra de bem imóvel, financiamento com garantia de alienação fiduciária de imóvel e outras avenças” tendo por objeto o imóvel descrito na inicial.

Oportuno observar que os apelantes adquiriram o imóvel pelo valor total de R$ 562.500,00, dos quais R$ 112.500,00 foram pagos com “recursos próprios” e R$ 450.000,00 foram pagos mediante o financiamento bancário obtido com o requerido. Os adquirentes desembolsaram R$ 40.423,56 (prestação mensal de R$ 4.663,51, há menos de uma ano, sentença), a título de parcelas. Incontroverso nos autos o inadimplemento dos adquirentes que deixaram de pagar o financiamento alegando dificuldades econômicas.

Isto porque, o requerido não vendeu um bem imóvel aos autores, apenas emprestou quantia em dinheiro para que eles pudessem adquirir o bem que desejassem, mediante o pagamento de juros e demais consectários previamente estipulados.

Diante disso, pretendendo os apelantes a rescisão do negócio por não lhes ser mais possível arcar com o pagamento das parcelas do financiamento, devem se submeter aos procedimentos estabelecidos pelos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97.

Ante o exposto, pelo meu voto, nega-se provimento ao recurso. ( Registro: 2017.0000017130 - 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo)

Investimento/prejuízo na compra financiada, *tempo*: média de 1 ano

(entrada) R$ 112.500,00 + R$ 40.423,56 (parcelas) = R$ 152.926,56

Observações

Se fosse aluguel - cálculo de preço médio

*tempo*: 1 ano = 12 meses

*valor investido*: R$ 152.926,56

Aluguel a 1% a.m = R$1.529,27 x 12 meses = *R$ 18.351,19*, ainda sobrariam *R$ 134.575,37*

Aluguel a 0,75% a.m= R$ R$ 1.146,95 x 12 meses = *R$ 13.763,39* ainda sobrariam *R$ 139.160,17*

Aluguel 0,5% a.m= 764,63 x 12 meses = *R$ 9.165,59*, ainda sobrariam *R$ 143.747,97*

CONCLUSÃO:

Comprar imóvel financiado é "furada":

1. Porque ao final, ter-se-á pago quase o dobro do valor;

2. Porque se no meio do caminho, se não puder pagar as parcelas, além despesas, juros, multas, honorários, somar-se-á aos prejuízos os valores pagos adiantados e parcelas, além do próprio imóvel.

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